Юридические услуги по недвижимости

Юридические услуги по недвижимости

Работаем без выходных с 8:00 до 21:00

Как взыскать неустойку по ДДУ с застройщика

взыскания неустойки по ДДУ

Содержание:

Права дольщиков по ДДУ

Досудебная подготовка

Подготовка к суду

Судебное разбирательство 

правила взыскания неустойки

Покупка квартиры – это всегда радостное событие. Однако, иногда между покупателями и застройщиком могут возникать различные спорные ситуации. Практика показывает, что чаще всего это связано с неисполнением застройщиком своих обязательств или неустойкой. В рамках данной статьи мы подробно расскажем о том, что такое взыскание неустойки с застройщика, основных ее принципах и правилах.

Права дольщиков по ДДУ

При покупке квартиры в строящемся жилом комплексе, стороны (покупатель и застройщик) в обязательном порядке должны заключить договор, в котором будут четко регламентироваться права и обязанности каждой из сторон. Ниже предлагаем рассмотреть все нюансы договора и, собственно, самого процесса, по которому взыскивается неустойка по нему.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) 

В момент заключения договора, покупатель выступает в роли соинвестора – вкладывает свои собственные (или заемные) финансовые средства в строительство жилого комплекса или многоквартирного дома. При этом он не делает физическое лицо коммерческим партнером и, соответственно, обеспечивает для покупателя особые условия, надежно защищающие его от определённых рисков, которые могут возникнуть в рамках проведения строительных работ.

В ДДУ обязательно должны быть отображены следующие параметры:

  • Определение объекта недвижимости;
  • Сроки строительных работ;
  • Сроки передачи квартиры/коммерческого помещения покупателю;
  • Стоимость объекта недвижимости;
  • Порядок внесения платежей;
  • Штрафные меры и санкции для обеих сторон.

В ситуации, когда застройщик нарушает сроки введения жилого дома в эксплуатацию, за каждый день задержки он обязан выплачивать дольщику неустойку за каждый день просрочки, начиная с самого первого. Неустойка за просрочку по ДДУ составляет 1/150 текущей ставки рефинансирования по курсу ЦБ за каждый последующий из уже набежавших дней! 

Как проходит процесс взыскания неустойки по ДДУ?

Как проходит процесс взыскания неустойки по ДДУ

Итак, представим ситуацию, в которой вы купили квартиру в строящемся жилом комплексе, сроки, прописанные в договоре, уже истекли, а застройщик не торопится сдавать объект. Что же делать в таком случае? Главное – не паниковать, а помнить о том, что все ваши права надежно защищены и у вас есть полное право на то, чтобы требовать деньги за просрочку!

Первым делом необходимо направить девелоперу письмо с претензиями. Затем, если никакой реакции не последовало, нужно определиться с тем, каким образом вы будете реагировать – на основе общей юрисдикции или же сразу направите заявление в арбитражный суд. После этого вас ждет посещение судебных инстанций и исполнение решения.

Исковое заявление о взыскании с застройщика неустойки лучше всего составлять вместе с опытным юристом. Его поддержкой лучше заручиться на все время судебных процессов – так будет спокойнее вам.

Как проводится расчёт суммы неустойки?

Выше мы уже говорили о том, что застройщик должен выплачивать дольщику 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ. Приведем простой пример для того, чтобы вы понимали, как она рассчитывается.

Формула выглядит следующим образом: 1/150*ставка рефинансирования ЦБ*количество дней просрочки*цена договора (стоимость квартиры) 

При действующей ставке рефинансирования, которая равна 7% и цене квартиры 3 млн. руб. путем нехитрых математических вычислений получаем, что застройщик должен покупателю 1,8 тысяч рублей за каждый день просрочки.

Рассчитать просрочку по ДДУ можно самостоятельно или же при помощи онлайн-калькулятора. На просторах интернета их представлено достаточное количество. 

Какие убытки при просрочке передачи по ДДУ?

Кроме того, что на застройщика налагаются штрафные санкции в виде выплат по неустойке, дольщик также имеет полное право на получение дополнительных компенсаций. Неустойка по ДДУ за просрочку сдачи также может включать в себя возмещение расходов дольщика на аренду жилья, которое он был вынужден снимать из-за несвоевременной сдачи дома.

В этом вопросе очень важно помнить о том, что все расходы, которые вынуждено понес дольщик, должны быть подкреплены документально! В ситуации, когда покупатель снимает жилье, таким подтверждением может стать договор аренды, где прописана сумма ежемесячных выплат, сроки и т.д.

Был заключен договор уступки прав по ДДУ, что делать?

Иногда возникают ситуации, когда квартира в строящемся доме приобретается не напрямую от застройщика, а через посредника (риэлтора). Это достаточно распространённая практика и ничего страшного здесь нет.

В договоре цессии, который заключается между покупателем и посредником может быть не прописана дата ввода жилья в эксплуатацию. В этом случае неустойка с застройщика по ДДУ устанавливается с момента, указанного в первоначальном договоре посредника с застройщиком.

Важно! Неустойка за просрочку сдачи квартиры по ДДУ взимается только с компании-застройщика. Если вы приобретали квартиру с помощью посредника, то он в этой ситуации абсолютно не при чем. Судиться придется исключительно с девелопером. 

Досудебная подготовка

Прежде чем подать на компанию в суд и потребовать полагающиеся выплаты, покупателю очень важно подготовиться к этому самому суду. Ниже мы подробно расскажем о том, как правильно составить заявление о взыскании неустойки с застройщика и какие нюансы необходимо учитывать. 

Забегая немного вперед, хотелось бы отметить, что многие недооценивают важность подготовительного этапа. Хотя он, по своей сути, является одним из наиболее серьёзных, требующих максимальной ответственности.

Как правильно написать претензию застройщику о выплате неустойки

Практика показывает, что многие игнорируют этот пункт и предпочитают сразу обращаться в судебные инстанции. А зря. Наличие претензии с требованиями выплатить полагающуюся вам по закону сумму, предоставляет право на половину суммы от набежавших пеней (дополнительно).

Предположим, что застройщик задерживает сдачу дома на 100 дней. По описанному выше примеру, это получается 180 тысяч рублей в пользу покупателя. Штраф за просрочку по ДДУ при таком раскладе составит 90 тысяч рублей. Соответственно, покупатель получит 270 т.р. Теперь выгода становится очевидной. 

В письме с претензией должны быть отображены следующие моменты:

  • Правильное направление;
  • Ссылка на федеральный закон № 214-фз;
  • Расчеты с прописанной формулой;
  • Банковские реквизиты сторон;
  • Дата отправки, а также рукописная подпись дольщика, являющегося собственником.

Образец взыскания неустойки с застройщика вы можете найти в интернете или же запросить в юридической компании, услугами которой вы решили воспользоваться. К слову, если вы не уверены в том, что сможете самостоятельно составить правильное обращение с претензией, то всегда можно доверить это дело профессионалам.

Как правильно отправить претензию о неустойке

Итак, претензия составлена. Что делать дальше? Следующий шаг – это отправка письма. Сразу обращаем ваше внимание на то, что письмо должно быть отправлено с объявленной ценностью и присвоением ему специального трек-номера, по которому вы сможете отслеживать путь.

Составить претензию желательно в двух экземплярах, один из которых останется у вас. Не забудьте поставить дату и подпись. Затем отправляйтесь на почту. Процедура здесь стандартная – заполнить бланк отправки, бланк уведомления, забрать у сотрудника почтового отделения чек об оплате и отправке.

Для удобства можно установить себе на телефон специальное приложение для отслеживания движения письма. Также контролировать процесс доставки можно через официальный сайт Почты России.

Ошибки при отправлении претензии по неустойке

Грамотное составление письма с претензией – это половина успеха. Очень важно составить бумагу правильно и корректно. Ниже рассказываем об основных ошибках, которые допускаются при составлении и отправлении.

  1. Отсутствие необходимых требований;
  2. Нечеткая формулировка требований;
  3. Отсутствие расчетов с суммой задолженности;
  4. Отсутствие указания о своем решении обратиться в судебные органы;
  5. Неверный адрес;
  6. Утрата документов, подтверждающих отправку претензии.

Грамотный юрист по взысканию неустойки по ДДУ всегда должен детально проверять все нюансы отправленного письма. В случае, когда вы планируете решать все свои вопросы самостоятельно, уделите вышеописанным моментам особое внимание.

Иск из-за заграницы: как прислать доверенность 

Бывают ситуации, когда у покупателя недвижимости нет физической возможности приехать и лично решить все вопросы. Это может быть связано с тем, что он находится в другом городе или стране.

В этом случае лучше всего заручиться поддержкой опытного юриста с хорошей репутацией. Ему или же близкому вам человеку, которому вы готовы доверить все операции по взысканию выплат с застройщика, необходимо прислать первоначальный пакет документов с копиями паспорта и заявлением. Доверенность на имя определенного человека можно получить в посольстве той страны, в которой вы находитесь. 

Для стран СНГ можно попробовать оформить доверенность на взыскание неустойки с застройщика услуги юриста у нотариуса, который также переводит документы на русский язык.

Оригиналы документов лучше всего отправлять почтовыми или курьерскими службами с обязательным отслеживанием. Копии можно отправить на электронный ящик.

Подготовка к суду

Взыскание неустойки с застройщика в суде – это момент, которому необходимо уделить особое внимание и готовиться к нему нужно с особой тщательностью. Еще раз отметим, что лучшим решением в данном вопросе станет помощь профессионального юриста, который разбирается во всех нюансах.

Ниже подробно рассказываем об аспектах подготовки.

Лучше арбитраж или общая юрисдикция?

Первым делом необходимо определиться с ведомством и выбрать – арбитражный суд или органы общей юрисдикции. Практика показывает, что взыскание неустойки с застройщика в арбитраже предоставляет более прогнозируемый положительный результат. Здесь часто выносятся решения, которые не снижают сумму выплаты неустойки.

В органы общей юрисдикции рекомендовано обращаться в ситуациях, когда сумма иска очень мала или со времени просрочки по вводу дома в эксплуатацию прошло очень мало времени. 

Юристы также не советуют обращаться в арбитражные суды самостоятельно в тех случаях, когда у вас отсутствует минимальная практика по решению данных вопросов. То есть, если ввод жилого комплекса в эксплуатацию откровенно затягивается, и вы сталкиваетесь с этим впервые, то лучше всего обратиться за помощью к профессионалам и подать заявление в арбитраж.

Что касается временных рамок, то решение принимается примерно в одинаковые сроки. Какого-то глобального перевеса между двумя инстанциями не существует, поэтому руководствоваться тем, где будет быстрее, точно не стоит.

5 причин взыскать неустойку до передачи квартиры

  1. Практика показывает, что самый распространённый вопрос у дольщиков – с какой даты считается момент просрочки? Иногда в договоре долевого участия прописывается две даты: окончание строительных работ и крайний срок передачи квартиры от застройщика к покупателю. Так вот, дату просрочки нужно считать с момента срока передачи квартиры. Обращаться в судебные инстанции можно с самого первого дня просрочки. Затягивать с этим не стоит ни в коем случае!
  2. Вторая причина заключается в возможных дефектах самой квартиры. Приведем самый простой пример, который, к сожалению, достаточно распространен. Покупатель, в рамках осмотра при приемке квартиры, находит в ней какие-то недостатки (щели в окнах, кривые стены и т.д.) и прописывает их в специальном бланке для замечаний. Представители застройщика, в свою очередь, обязуются устранить их в течение определённого срока. Время прошло – дефекты на месте. Что делать? В этом случае взыскание неустойки от застройщика позволит получить выплаты за ожидание и срыв установленных сроков.
  3. Третья причина не так популярна, но имеет место быть. Бывают случаи, когда вместо заявленных 40 «квадратов» с видом на зеленый парк, вам отдают ключи от квартиры, площадью 35 м2 и с видом на мусорные баки. В установленные сроки, согласно закону, застройщик должен предоставить вам жилье прописанной в договоре площади. Если сроки прошли, а ничего не изменилось, то смело идем в суд и требуем неустойку!
  4. В жизни бывают самые разные ситуации. Предположим, что вам потребовалось оперативно продать квартиру в строящемся доме. В этом случае застройщик обязан вернуть вам денежные средства в оговоренном порядке. Есть случилась просрочка оплаты по ДДУ, то вы также можете обращаться в суд с требованием не только вернуть положенные деньги, но и выплатить неустойку!
  5. Самым весомым доводом для того, чтобы обращаться в судебные инстанции до момента передачи квартиры являются повышенные выплаты. Пока застройщик не передал квартиру в пользование покупателя – он априори виноват. Часто суды удовлетворяют требования в 90-100% объеме. После передачи сумма выплат по неустойке может опуститься и до 40%.

Когда можно рассчитывать на положительный исход дела?

К сожалению, реальность такова, что многие застройщики всеми правдами и неправдами стремятся обойти Федеральный Закон №214-фз, который защищает права дольщиков и обеспечивает их гарантиями, касательно своевременности ввода жилого комплекса в эксплуатацию.

Каким образом девелоперы могут это делать? Все просто! Они заключают с покупателями не договора долевого участия, а предварительные ДДУ и не регистрируют их в Росреестре (все же помнят о том, что регистрация обязательна?).

В ситуациях, когда компания идет на подобные ухищрения, взыскание неустойки с застройщика через суд, может затянуться и не всегда исход дела будет положительным. Если же ДДУ заключен официально и зарегистрирован, в нем четко приписаны все права и обязанности сторон, сроки ввода дома в эксплуатацию и прочие нюансы, то в 90% случаев дело можно считать выигрышным.

Если же вы заключили с застройщиком предварительный договор или оформили другой документ, подтверждающий покупку, но стойка затягивается, и вы хотите взыскать с него неустойку, то лучше всего заручиться поддержкой опытного юриста, который имеет опыт в подобных делах. Самостоятельно выиграть дело шансы малы.

Пакет документов для подачи иска о взыскании неустойки по ДДУ

Итак, вы решили судиться с компанией-застройщиком и готовитесь к суду. Кроме официально направленного заявления и иска, вам потребуется собрать пакет дополнительных документов:

  • Претензионное письмо и документы, которые подтверждают, что претензия застройщиком получена. К таким документам можно отнести почтовое уведомление о доставке;
  • Копия договора долевого участия, в котором отображены все сведения. Кроме того, не будет лишним добавить к этому договору все приложения (копии);
  • Все платежные документы (копии), которые подтверждают то, что дольщик выполнял свои обязательства перед застройщиком;
  • Если вы хотите, чтобы помимо неустойки застройщик возместил вам убытки, которые вы были вынуждены понести из-за срыва сроков ввода жилого комплекса в эксплуатацию, то вам нужно будет приложить подтверждающие бумаги. Это может быть договор аренды, справка об ипотечной займе и т.д.

Разумеется, вам потребуется документы, которые подтверждают вашу личность. Лучше всего заблаговременно снять копию паспорта, а также свидетельства о браке, если квартира приобреталась в общую собственность. 

Также вы всегда можете обратиться к юристам, которые помогут грамотно составить письмо с претензией и собрать полный пакет необходимой документации.

Судебное разбирательство 

Судебное заседание – это последний и наиболее важный этап, в рамках которого будет принято окончательное решение о том, получите ли вы неустойку, какой будет размер выплат. Именно поэтому к разбирательствам в суде необходимо подходить со всей ответственностью и серьезностью.

Ниже мы подробно расскажем вам о современной судебной практике и поделимся секретом о том, как максимально быстро добиться исполнения решения суда.

Судебная практика взыскания неустойки ДДУ в арбитражном суде

В вопросе о взыскание неустойки с застройщика судебная практика показывает, что большая часть всех решения принимается в пользу истца, коим в данном случае выступает дольщик. Ситуации, когда истцу отказывают, в основном, строятся на недостаточной доказательной базе. Это только лишний раз подчеркивает факт того, что необходимо быть предельно внимательным в момент сбора документов и написания письма с претензией. Неправильно составленные и заполненные документы – еще одна распространённая причина для отказа. 

Также практика показывает, что в рамках заседаний в арбитражном суде сумма неустойки может быть существенно снижена. Причин для этого достаточно большое количество, но наиболее распространённая среди них – это недостаточная доказательная база. Поэтому еще раз отметим, что хранить нужно абсолютно все документы, чеки и квитанции.

Сроки рассмотрения дел о взыскании неустойки с застройщика в судах первой инстанции могут варьироваться от трех месяцев до полугода. Ответчик может сознательно затягивать процесс. Однако, как показывает практика, средний срок рассмотрения составляет около 4-5 месяцев.

Современная программа взыскания юриста по неустойке

Запомните одно важное правило, чем раньше исковое заявление окажется на столе у судьи, тем выше будут ваши шансы на то, чтобы получить выплаты по неустойке! В самом начале статьи мы уже говорили о том, что медлить нельзя ни в коем случае. Вы можете написать заявление с претензией уже с самого первого дня просрочки по сроку ввода в эксплуатацию жилого комплекса.

Важно помнить и о том, что определенный срок потребуется для того, чтобы составить претензию, отправить ее, а также собрать пакет всей необходимой документации. Это все может затянуться на срок от 1 до 2 месяцев.

Также на сроки вынесения судебных решений может влиять еще и обжалование решений. После того, как судья вынес свой вердикт, стороны (и дольщик, и застройщик) могут оспорить его. В среднем такие споры затягиваются на период от 2 до 4 месяцев.

Если же после вступления в силу решения, застройщик не спешит выплачивать вам неустойку, то можно привлечь судебных приставов для решения данной проблемы.

Если вы приобрели квартиру в проблемном доме, где недобросовестный застройщик изначально не был намерен его достраивать и вводить в эксплуатацию, то, если вы будете затягивать со сроками, то к моменту подачи заявления и вынесения решения, у него уже может не остаться вообще никакого имущества. И взыскивать, собственно, будет абсолютно нечего.

Самый быстрый способ исполнения судебного решения

Психология человека устроена таким образом, что после отправки письма с прописанной претензией, ему хочется, как можно скорее получить ответ и узнать о судебном решении. В принципе, данная ситуация вполне объяснима – почему истец должен ждать? В первую очередь, ему важно, как можно скорее получить в полном размере свои деньги, которые, к слову, полагаются ему по закону! 

Для того, чтобы получить средства на свой счет максимально быстро, нужно придерживаться следующего алгоритма действий - на сайте налоговой службы найти действующий счет ответчика, коим в данной ситуации выступает застройщик. Если продажа недвижимости в строящемся жилом комплексе все еще продолжается, то найти эту информацию не составит абсолютно никакого труда.

Если перед вами стоит вопрос о взыскание неустойки с застройщика по дду юрист всегда готов помочь вам в решении вопросов! Обращайтесь только к профессионалам своего дела, у которых положительных исход вам гарантирован!

Редактировать Страницу